Il ritorno di beni immobili, infine, il calo dei prezzi!

Costruzione di habitat naturali o ecologici: planimetrie, progettazione, consulenza, perizie, materiali, geobiologia ... Casa, costruzione, riscaldamento, coibentazione: hai appena ricevuto uno o più preventivi. Non puoi scegliere? Indica qui il tuo problema e ti consiglieremo sulla scelta giusta! Aiuto nella lettura del DPE o della diagnostica energetica ambientale. Aiuto con l'acquisto o la vendita di immobili.
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da Christophe » 28/08/08, 14:26

Cosa spiega esattamente questa bolla dell'inizio di 90 '?
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Crispo
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da Crispo » 28/08/08, 16:51

Christophe ha scritto:Cosa spiega esattamente questa bolla dell'inizio di 90 '?


La bolla 85-90 o è scoppiata?

È necessario confrontare l'evoluzione dei tassi di interesse bancari, adeguati all'inflazione. Per 2001-2002 questo tasso era quasi negativo: l'indebitamento da 2% era più economico del risparmio con l'inflazione allo 3% (cifre indicative).

Quindi storicamente, come mostra il grafico di Friggit, il settore immobiliare ha un valore che è apprezzabilmente stabile nel lungo periodo: da qui il suo valore di “rifugio sicuro”, come l'oro.

Inoltre, l'immo è unico come prodotto di risparmio:

- È l'unico che un individuo può acquistare con "leva", a credito a lungo termine. Prova a prendere in prestito oltre 20 anni per acquistare oro : Lol:

- genera affitti che seguono l'inflazione, poiché tradizionalmente seguono l'evoluzione dei salari, o addirittura la superano in questo momento. I dividendi azionari sono molto più volatili.

Dobbiamo aggiungere un ultimo ingrediente, il parassita: l'incentivo fiscale.

La legge Mehaignerie (1985-89) consentiva al proprietario di detrarre tutti gli interessi sul prestito per una nuova proprietà destinata alla locazione. E i tassi di interesse erano molto alti all'epoca, intorno al 10%! Ancora una volta, "denaro gratis" per l'investitore.

Questa manna finanziaria è stata la buona giornata degli sviluppatori che hanno approfittato della crescente domanda per gonfiare il prezzo ancora di più per metro quadrato del nuovo noleggio.

Non c'era motivo per cui l'affitto è più costoso del residenziale? Anche lui era in fiamme! All'improvviso i venditori hanno allineato il prezzo del vecchio su quello del nuovo, aiutati dall '"indice dei costi di costruzione" sopravvalutato dagli sviluppatori, sul quale sono stati indicizzati ... gli affitti. Fortunatamente, la legge Méhaignerie, che regolava gli affitti, ha limitato questo slittamento.

Per cogliere i benefici dei piccioni, è stato utilizzato anche SCPI:
"Non hai abbastanza per comprare un intero appartamento? Il tuo banchiere ti offre di acquistare azioni della sua Société Civile de Placement Immobilier, che si occupa di costruire e affittare appartamenti per te."

Questa tecnica ha permesso anche di spennare tanti piccoli risparmiatori, desiderosi di arricchirsi "come gli adulti" : Lol:

La contrazione degli incentivi fiscali (legge Perissol) ha reso il noleggio meno attraente e ha suonato la campana della morte per immobili costosi.

Allo stesso tempo, i promotori hanno anche investito molto nel settore immobiliare: abbiamo costruito negli ettari di uffici di Parigi ... per i quali non c'erano inquilini!

Per nascondere l'origine di questo crollo, gli "esperti" hanno chiamato questo periodo "la crisi del Golfo". : Cheesy:

A purgare questi eccessi sono stati gli anni magri detti anche "l'era Balladur": rigore, rigore ... La gente ha smesso di investire per risparmiare per un futuro incerto. Ancora una volta incoraggiato dallo Stato che ha inventato il CSG / RDS a tassare questo risparmio : Lol:

L'illusione delle "nuove tecnologie" ha fatto ritornare questo risparmio "nel circuito": il prezzo delle azioni è raddoppiato continuamente, tutti volevano assicurarsi il "pensionamento per capitalizzazione" investendo in una "start up".

Il prodotto degli anni difficili di risparmio 1991-96 si è così volatilizzato in 2000-2001.

Per rilanciare l'economia e "fare nuovi soldi", non c'era altra alternativa per i decisori che incoraggiare il ricorso al credito: svalutare il risparmio e facilitare il credito attraverso tassi bassi.
Gli investitori scottati dal mercato azionario, restii a finanziare società in difficoltà, si sono naturalmente rivolti al real estate, "rifugio sicuro" ... Del resto sappiamo bene!

La deriva degli investimenti locativi (1985-89) si è ripetuta nel 2003-2007 con il sistema Robien, che controllava gli affitti meno dei predecessori Périssol e Besson e permetteva così di aumentare il "rendimento locativo".

Ancora una volta i promotori (Ne *** y e altri) si sono lanciati nell'avventura, proponendo "Robien" chiavi in ​​mano "alla maniera di SCPI:" ci occupiamo di tutto noi: finanziamento, costruzione, noleggio " .
Le banche hanno creato le loro filiali dedicate esclusivamente al "real estate": Natixis, ecc ...

I loro piani di finanziamento ottimisti, una proiezione della delirante evoluzione di 1998-2004, includevano affitti in aumento e un redditizio valore aggiunto per la rivendita. Yum!

La lussuria ha completamente accecato molti investitori. Peggio ancora, alcuni giovani si sono imbarcati addirittura contando su questa "futura rendita" per finanziare l'acquisizione della residenza principale, che non potevano permettersi senza contributo visti i prezzi folli!

Risultato delle gare: molti "investitori" si rendono conto di essere indebitati da oltre 20 anni a tassi variabili, per abitazioni costruite in fretta, in paesi dove non c'è domanda di affitto (il la terra era meno cara per lo sviluppatore), con un affitto del 30% più costoso rispetto all'offerta esistente (soffitto della legge Robien).

Vedi il rapporto di M6 "I Robiens dell'ira"

In breve, il Robien è una nicchia fiscale che è stata utilizzata per finanziare le conigliere! : Cheesy:

La ciliegina sulla torta, nessun inquilino dopo un anno significa restituire il credito d'imposta al Tesoro.
Sì, l'effetto leva può trasformarsi in ritorno a manovella : Lol:

Stessa causa stesso effetto: gli sviluppatori hanno allineato i loro prezzi con Robien (+ 30% da alcune fonti), gonfiando allo stesso tempo il prezzo del vecchio ... Fino a una pausa. Fondamentalmente ci siamo stati dalla metà del 2007, ma a differenza del mercato azionario in cui si è stabilito in un giorno, dovremo aspettare la "svendita" della loro casa al 30 o 50% sotto il prezzo di presentazione. Da vedere dal vivo su TF1 alla fine del 2008 - inizio 2009. : Mrgreen:

Per nascondere l'origine di questa rottura, gli "esperti" la chiameranno "la crisi del supremo". : Cheesy:

Insomma, ci vorranno anni per ricostituire il denaro "utile", quello che serve per creare posti di lavoro, per promuovere la ricerca, ecc ...
:il male:
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caribù
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da caribù » 28/08/08, 17:07

Crispo ha scritto: molti "investitori" si rendono conto di essere indebitati da oltre 20 anni a tassi variabili

Avete cifre per la percentuale di prestiti a tasso variabile? Mi è sembrato che questi fossero diventati piuttosto aneddotici in Francia, proprio a causa della caduta degli anni 90-91 in cui molti proprietari erano intrappolati da questo tipo di credito ...
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da Crispo » 28/08/08, 19:10

Caribou ha scritto:Avete cifre per la percentuale di prestiti a tasso variabile? Mi è sembrato che questi fossero diventati piuttosto aneddotici in Francia, proprio a causa della caduta degli anni 90-91 in cui molti proprietari erano intrappolati da questo tipo di credito ...

Esatto, non esiste un tasso variabile in Francia, solo tassi ... modificabili : Mrgreen:

Nessuna fonte ufficiale, ho appena letto da qualche parte che, secondo un banchiere, le variabili rappresenterebbero i prestiti 20% concessi in 2005-2006.

Poiché il prezzo degli immobili è aumentato continuamente in 2000-2006 (da + 10 a 15% all'anno), i redditi sono stati sempre più disconnessi dal mercato. Da 2006 sembra che i prezzi delle transazioni siano stabili, vale a dire che i prezzi di presentazione hanno continuato ad aumentare ma sono più scambiati. Personalmente ho venduto nel prezzo 2007 2005, secondo il mio agente immobiliare.

Il principio delle banche è di non concedere prestiti se i pagamenti mensili superano il 33% del reddito. Non è una legge, certi "file buoni" avrebbero ottenuto un debito del 37%!

La banca scommette che in caso di mancato pagamento la rivendita copre l'importo della transazione pari al 110% del valore dell'immobile (prezzo del venditore + commissione di agenzia + spese notarili finanziate senza contributo). Poiché la crisi di agosto 2007 è finita, il credito è a secco ...

Il problema è che rispettando questi 33% dell'indebitamento, da 2004 è diventato impossibile per una famiglia media acquistare senza un immobile!

Per "risolvere artificialmente" gli acquirenti, 2 soluzioni;

- aumentare la durata del prestito: siamo passati da 15 a 30 anni, alcuni addirittura menzionato gli anni 50.

Ma più aumenta la durata del prestito, più aumenta la parte dell'interesse nel pagamento mensile! In effetti il ​​tasso del prestito aumenta con la sua durata. E la quota di interesse diventa maggiore della quota di capitale rimborsata!

Ad esempio, se un prestito superiore a 50 anni non dà più di 10.000 € in più rispetto a 30 anni, ciò rimane insufficiente per "assorbire" un aumento di 20.000 €: Soluzione rifiutata (uff!).

Seconda soluzione: il tasso variabile. Alcune organizzazioni lo hanno reso una specialità:

Principio: il piano di finanziamento è realizzato con un "call rate" inferiore all'inflazione su un periodo determinato (es: 2% su 1 anno)
Quindi, funzione di revisione del tasso interbancario in vigore (euribor).

Se aumenta (inevitabile dal tasso artificialmente basso), il pagamento mensile supererà l'33% dell'indebitamento. Astuzia, vero?

Per evitare il cataclisma degli anni 80-90, la legge regola strettamente i tassi variabili: il pagamento mensile non può superare un certo massimale. Le agenzie di prestito hanno incorporato questo limite impostando un tasso di interesse massimo (limite) che soddisfa questo pagamento mensile massimo (xx%?) E consente il rimborso dell'intero prestito per la durata massima.

Come vendere un "tasso variabile": una conversazione puramente immaginaria : Lol:
Avviso: il tuo file non passa a tariffa fissa, ma puoi optare per la tariffa modificabile ...

Compratore: mi è stato detto che era pericoloso prendere in prestito un tasso variabile?

C: (sembrando seccato) Non ho detto Variabile ma Revisibile!

A: Come funziona?

C: Rimborsate una somma fissa ogni mese su 20 anni.
Se la tariffa aumenta leggermente, il pagamento mensile aumenta leggermente, fino a un certo limite (es: + 10%).
Se il tasso aumenta un po 'di più, la durata del prestito aumenta a sua volta (ad es. Anni 30). Ma è improbabile (aria rassicurante) ...

Ma se il tasso scende al contrario, è tutto beneficio, il periodo di rimborso diminuisce automaticamente.
E poi comunque, il tuo reddito aumenterà con l'inflazione e renderà il pagamento mensile sempre più basso (con entusiasmo).

A: (sollevato) vale per il tasso variabile.

C: mettete le vostre iniziali su ogni pagina e firmate alla fine mettendo "letto e approvato". Hai 8 giorni per pensare.

A: Uh, non siamo riusciti a retrodatare la scorsa settimana, sono troppo ansioso di comprare questo appartamento.

C: (organizzando) ma ovviamente!


Ma un'organizzazione che non menzionerò (vedi sotto) ha avuto l'idea geniale :il male: per creare un "tetto massimo": il pagamento mensile è limitato, ma non la tariffa! Anche gli avvocati che hanno studiato l'offerta di prestito ... molto da vicino : Lol: ci è voluto molto tempo per capire cosa stesse succedendo!

Grazie a incomprensibili colpi di scena, alcuni hanno addirittura preso in prestito a tassi variabili ... senza saperlo! È il caso di certi investimenti Robien dove anche persone istruite hanno firmato ad occhi chiusi un piano di finanziamento "chiavi in ​​mano" senza guardare oltre il sorriso del venditore o la scollatura del "consulente patrimoniale". : Lol:

Risultato, in pratica:

1) aumenta la durata del prestito:

In alcuni casi è l'equità negativa: la parte mensile degli interessi diventa maggiore dell'importo del pagamento mensile! Esempio: pagamento mensile 1000 € per interessi 1200 €!

La banca non lo regalerà: l'interesse residuo dovuto viene capitalizzato e ... il capitale residuo di ... aumenta ogni mese e gli interessi su questo capitale "creato" itou! :il male:

2) Anche la durata del prestito è limitata (ad es. Anni 30). Risultato, se la somma dei pagamenti mensili non rimborsa il prestito, l'acquirente dovrà rimborsare il capitale residuo del ... con un nuovo prestito, ovviamente! :shock:

O come diventare inquilino a vita del suo banchiere piuttosto che di un locatore privato ... I "consulenti" della banca dovranno riqualificarsi nella prevenzione della depressione e del suicidio ... [modalità cinica su] Altrimenti gli assicuratori del prestito stanno per schiaffeggiarli sulle dita [modalità cinica disattivata] ...

Se hai qualche giorno davanti a te : Lol: puoi consultare la linea dedicata sul forum cbanque (pagine 883 fino ad oggi!), è istruttivo e spaventoso per un tempo :? :
http://www.cbanque.com/forum/thread1526.html
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oliburn
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da oliburn » 28/08/08, 19:31

mio caro Christophe,

i professionisti del settore immobiliare sono ... cosa?
Trovo le tue parole leggermente ............... sotto
della verità !!! : Mrgreen:
Preferirei dire "loro" dopo le prime due sillabe
Non sono il proprietario e la proprietà non fa per me
il mio affitto è molto ragionevole e mi si adatta perfettamente
per me un blocco di cemento è un blocco, non è perché
la legge della domanda e dell'offerta è patita dai buoi
che devo seguire il flusso.
le persone dovrebbero essere un po 'ragionevoli!
oggi il nuovo mercato è in calo del 50%, ma
soprattutto, non fatevi prendere dal panico le poche ghiande che
sarebbero potenziali acquirenti, poi quelli divertenti
di immo dire che non è una crisi ma solo
un restauro ad un livello normale ... cos'è
non sentire !!! :Rotolo:
è impilabile !!!
Dernière édition par oliburn il 28 / 08 / 08, 21: 15, 1 modificato una volta.
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da Gregconstruct » 28/08/08, 19:58

Christophe ha scritto:Sì ma ... beh, qual è il problema? Un letame che lo chiamo letame ... tutto qui ...


Sono totalmente d'accordo con te! Sono stato vittima di questo tipo di borsa ... ma come datore di lavoro!
Pensano che queste persone siano dei.
Ora, mi rifiuto di lavorare per agenti immobiliari o sviluppatori!


ps: non chiamarli letame, è troppo buono per loro! Mi piace il letame per il mio giardino. Ma se dovessi seppellire promotori o agenti, non farei molto giardinaggio! Uno, immagini la dimensione dei fori? In due, non credo che fertilizzino molto, forse il Monsantos ...
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da Christophe » 29/08/08, 16:41

Crispo ha scritto:Vedi il rapporto di M6 "I Robiens dell'ira"


Video eccellente! Solo che ... Non è M6 ma un inviato speciale! ;)

L'ultimo numero di Que Choisir dedica un file:

Immobiliare esente da imposte, nascita di uno scandalo

È giunto il momento delle prime valutazioni per i programmi Robien e Demessine. Gli eccessi sono sconcertanti. Molte persone impiegheranno anni per digerire i loro sfortunati investimenti.

> L'articolo
Professionisti senza uno stato d'animo
Quando ignorare la geografia è costoso
Promesse impossibili da mantenere
Getta la spugna o combatti
Testi e derive
Le città in cui si è bloccato
Un possibile rimedio
C'era una volta, in un paese incantato ...


http://www.quechoisir.org/Enquete.jsp;j ... css=ARG202

Gregconstruct ha scritto:ps: non chiamarli letame, è troppo buono per loro! Mi piace il letame per il mio giardino. Ma se dovessi seppellire promotori o agenti, non farei molto giardinaggio! Uno, immagini la dimensione dei fori? In due, non credo che fertilizzino molto, forse il Monsantos ...


:shock: A questo punto?

ps: crispus ancora grazie e complimenti per tutte queste spiegazioni!
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da elefante » 29/08/08, 22:01

Ho sentito un "esperto" dire qualche giorno fa alla radio (RTBF): non sono i prezzi che scendono: sono solo le merci più economiche che vanno!
Sfumatura importante.
Infine ... è un messaggio per i professionisti che sono i principali responsabili della crescita

come promemoria: la stessa casa è passata da 850.000 FB a 3.000.000 da FB da 1986 a 2006, senza alcun notevole miglioramento, mentre per lo stesso periodo l'indice (e quindi i salari e i prezzi al consumo) è aumentato solo di 75%
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da Gregconstruct » 03/09/08, 10:53

Christophe ha scritto: :shock: A questo punto?


Sì, a questo punto! Devono essere rimasti in epoca medievale ...

Alla fine, ci sono probabilmente alcune persone veramente oneste nel settore, ma sto ancora cercando!
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da Christophe » 25/08/09, 12:19

Pffff! La speranza ebbe vita breve ...

I nuovi prezzi delle case aumentano di nuovo nel secondo trimestre

Françoise Vaysse | 25 / 08 / 2009 | 11: 32 | congiuntura

Mentre i candidati all'acquisto di alloggi hanno assistito a un calo dall'inizio della crisi, i prezzi di appartamenti e case costruiti dagli sviluppatori hanno già iniziato a salire: + 3% in un quarto a m2 per appartamenti (a 3.369 euro) e + 5,37% per le case (a 247.400 in media), secondo le ultime statistiche MEDDM.


Suite e la fonte: http://www.lemoniteur.fr/151-conjonctur ... -trimestre
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