La crisi energetica e il contesto internazionale hanno gettato molte famiglie in difficoltà finanziarie. Alcuni proprietari non riescono più a rispettare le scadenze del mutuo e si ritrovano presto esclusi dal sistema bancario. Per rispondere al disagio di questi proprietari che rischiano di perdere la loro proprietà, i professionisti del settore immobiliare e finanziario hanno aggiornato un'operazione immobiliare molto antica, la vendita con riacquisto.
Una risposta alla rigidità delle banche
La vendita per riacquisto è destinato ai proprietari che non sono in grado di ottenere finanziamenti bancari e che hanno urgente bisogno di fondi. Questi possono essere individui fortemente indebitati che hanno contratto troppo credito al consumo e stanno lottando per sbarcare il lunario. Possono anche essere imprenditori che vogliono sbloccare denaro per la loro attività. Si ritrovano senza una soluzione per portare avanti i loro progetti perché le banche si rifiutano di concedere loro un mutuo ipotecario.
Con gli standard di HCSF (Alto Consiglio per la Stabilità Finanziaria), le condizioni per ottenere un prestito sono sempre più rigide. I tuoi pagamenti mensili non devono superare il 35% del tuo reddito. Le banche hanno il diritto di derogare a questa regola, ma solo su pochi fascicoli all'anno. Oltre all'HCSF, i criteri di selezione rimangono molto sfavorevoli per imprenditori, pensionati, contratti a tempo determinato, ecc. Questa rigida politica di concessione di prestiti volta a proteggere i mutuatari si rivela dannosa per molti proprietari. Nonostante la fornitura di garanzie per gli immobili, le banche si rifiutano di concedere prestiti ai proprietari che non spuntano tutte le solite caselle. A differenza delle banche anglosassoni, le organizzazioni finanziarie francesi non prestano esclusivamente sul valore degli immobili. Attribuiscono più importanza alla situazione professionale del mutuatario che alla qualità dell'immobile.
Qual è il principio di una vendita con riacquisto?
Per evitare questi vincoli bancari e riuscire a liberare liquidità, gli specialisti del finanziamento hanno reintrodotto in pratica una vecchia transazione chiamata vendita con riacquisto. La vendita con riacquisto sarebbe stata praticata fin dal Medioevo. La parola “réméré” deriva dal latino “redimere” che significa riscattare. La vendita con riscatto è definita dagli articoli da 1659 a 1673 del codice civile. È stata ribattezzata vendita con diritto di riscatto nel 2009. Alcune società parlano di portage immobiliare, ma il principio rimane lo stesso.
Durante una vendita con riscatto, vendi il tuo immobile continuando ad occuparlo con la possibilità di riacquistarlo o rivenderlo in qualsiasi momento entro il limite di cinque anni. Il venditore riceve fondi attraverso la vendita della sua proprietà. Può usarli per rimborsare prestiti o finanziare un progetto. Dopo la vendita, il venditore continua a godere della proprietà. Può benissimo affittarlo e riscuotere gli affitti. Non appena lo desidera, ha la possibilità di riacquistare l'immobile ad un prezzo di riscatto definito in partenza. La durata massima per riscattare l'immobile è definita dal codice civile in cinque anni.
Come per ogni vendita immobiliare, il contratto di vendita per riacquisto è un atto notarile. Lo studio notarile è incaricato di istruire l'operazione e redigere l'atto di vendita che comprende le clausole specifiche dell'operazione. L'ufficio notarile esercita il proprio dovere di consulenza avvisando il venditore del prezzo di vendita, che è inferiore al valore di mercato.
I vantaggi ei pericoli di una vendita con riscatto?
La vendita con riacquisto è una soluzione di ultima istanza per liberare contanti senza passare attraverso una banca. La vendita dell'immobile serve per estinguere mutui, finanziare l'acquisto di un nuovo immobile o risolvere i problemi di liquidità di un'azienda.
Uno dei vantaggi della vendita con riscatto sono le spese notarili al riscatto che sono dell'1,5% contro il 7,5% di una vendita tradizionale. Il riscatto non è una nuova vendita ma un annullamento della vendita iniziale. Il prezzo di vendita per il riacquisto è inferiore al valore di mercato dell'immobile.
Per effettuare questa transazione, devi prima trovare un acquirente che vorrà acquistare la tua proprietà per il riscatto. In cambio dell'occupazione della proprietà, il venditore paga l'affitto dopo la vendita. Per remunerare l'acquirente, il prezzo di acquisto è spesso superiore al prezzo di vendita. Ad esempio, un immobile con un valore reale di 300 euro viene venduto per riscatto al prezzo di 000 euro ad un investitore che diventa l'intero proprietario dell'immobile. Se il venditore è sovraindebitato, salda i suoi crediti grazie al ricavato della vendita e diventa nuovamente idoneo al finanziamento bancario. Dopo la vendita, il venditore rimane nell'immobile pagando un compenso pari all'importo dell'affitto. Può riscattare la proprietà in qualsiasi momento per € 200. Se non può o non vuole riacquistare l'immobile, ha la possibilità di rivenderlo al prezzo di mercato (€ 000) e incassare € 215.
L'interesse dell'operazione è riuscire a liberare fondi vendendo un immobile mantenendo il godimento dell'immobile per un certo tempo. Se eri inadempiente sul mutuo per la casa, la banca viene automaticamente rimborsata attraverso la vendita dell'immobile. La vendita con riscatto è anche un mezzo per porre fine a un contenzioso bancario ed evitare una procedura di pignoramento immobiliare.
Il vero pericolo di una vendita con riscatto è non riuscire a riscattare la proprietà entro il termine. Per evitare questo esito sfavorevole, è imperativo anticipare l'exit by buyout determinando preventivamente la sua capacità di indebitamento. Puoi contattare un broker che può determinare la tua capacità di finanziamento. La vendita con riacquisto può essere un ottimo mezzo per risolvere una delicata situazione finanziaria a condizione di essere ben sorvegliati. Da diversi anni aziende specializzate nella realizzazione di questo assemblaggio possono aiutarti, trovando il giusto acquirente, a svolgere questa operazione nelle migliori condizioni.
